МОСКВА и МОСКВИЧИ


 

Альтернативы ипотеке

А есть ли другие способы получения жилья? Рассмотрим различные варианты.

Договор ренты, как альтернатива ипотеке

Доступность жилья на данный момент обеспечивается не только ипотечными кредитами. Есть и иные варианты решения жилищных проблем, а именно - договор ренты.

Договор ренты - нераспространенный, но весьма доступный способ решения квартирного вопроса. Он дает возможность заключить сделку с пенсионером, имеющим в собственности жилье. Согласно этого договора престарелый человек предоставляет свою квартиру/дом в обмен на ежемесячные платежи, не очень большие, кстати и, по желанию, услуги по иждивению и содержанию.

Договор ренты с пожизненным иждивением и содержанием более востребован. Он, помимо ежемесячной выплаты оговоренных платежей предполагает обеспечение общественной поддержки пожилому человеку: обеспечение жилья, продуктов питания, одежды, ухода за больным, оплата ритуальных услуг.

Существует так же и договор ренты с пожизненным проживанием. Его отличие заключается в выплате конкретной суммы незамедлительно, после чего рентоплательщик продолжает исполнять оговоренные сторонами финансовые обязательства, без оказания социальной помощи. По договору ренты можно поменять собственное жилье меньшей площади на жилье пенсионера большей площади.

Ежемесячные платежи предусмотренные договором ренты существенно ниже ипотечных выплат. Хотя, имеется и обратная сторона: по мере исполнения договора возможно появление противоречий меж сторонами, способных довести дело до суда. В худшем случае решение о возврате жилья пенсионеру берет на себя суд, при этом рентоплательщик не имеет права требовать компенсации затрат, связанных с содержанием рентополучателя.

Во избежание развития подобного сценария необходимо, с одной стороны, постараться получше узнать лицо, с которым предполагается заключить договор ренты. Далее, следует чрезвычайно тщательно подойти к составлению договора. Лучше всего продумать, обсудить и затем досконально оговорить в договоре количество и набор услуг, которые будут оказываться рентополучателю. До подписания договора следует удостовериться в работоспособности пенсионера (затребовать справки из наркологического диспансера и о психическом здоровье). В ходе исполнения утвержденного договора необходимо хранить документы, которые подтверждают выплату ренты. Стоит начать вести ежедневник, где будет фиксироваться выполнение обязательств не связанных с денежными выплатами, с подписью обеих сторон (даты/чеки уборки жилплощади, закупки товаров, продуктов питания и пр.), а так же благодарности и пожелания пенсионера.

Договор пожизненного содержания предусматривающий нахождение пожилого человека на иждивении рентоплательщика подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Тогда как договор, предусматривающий отчуждение собственности (квартиры/дома) под выплату ренты, требует госрегистрации.

Существуют компании выступающие посредниками при составлении договора ренты. Эти организации выбирают наиболее благоприятные варианты, обеспечивают грамотное оформление документации и пр.

Договор ренты бремя очень непростое, однако, он является неплохой и действенной альтернативой ипотеке.

Все о ЖСК

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является самой, пожалуй, распространенной альтернативой ипотеке. Создается он для строительства определенного дома. Возведение этого сооружения оплачивают либо члены строительного кооператива, либо некоторая сумма берется в банке. Приобретение квартир для людей ранее вступивших в кооператив оплачивается из "общего котла", который пополняется за счет взносов новых членов кооператива. Таким образом, людям приходится некоторое время ждать жилье, давая кооперативу пользоваться внесенными средствами.

Следует иметь в виду, что по закону таким кооперативам позволяется приобретать жилье не ранее чем через 2 года с момента вступления в кооператив.

Как организуется ЖСК?

На общем собрании учредителей принимается решение о создании кооператива. Фактически его учредителями могут быть любые лица, желающие организовать кооператив. Решение собрания учредителей должно быть, в обязательном порядке, оформлено протоколом. ЖСК подлежит обязательной госрегистрации и должен иметь статус юрлица.

ЖСК должен иметь устав, где содержатся сведения о местонахождении, наименовании, целях и предмете деятельности кооператива. Ответственности за нарушение обязательств, порядке вступления и выхода, порядке выплат и внесения паевых взносов, компетенции и составе органов управления и контроля, порядок принятия решений о функционировании и организации ЖСК.

Как контролируется ЖСК?

Общим собранием членов избирается ревизионная комиссия (срок до 3 лет), которая обязана проводить ревизию хозяйственной и финансовой деятельности в плановом режиме, как минимум 1 раз в год. Свои заключения и результаты проверок комиссия представляет общему собранию в годовом отчете. В любое время возможно проведение внеплановой проверки.

Как вступить в ЖСК?

Все желающие вступить в кооператив граждане должны подать заявление о приеме, которое рассматривается на общем собрании членов ЖСК в течение месяца. Юридическое или физическое лицо считается членом организации с момента внесения вступительного взноса.

Как получить жилье?

Жилое помещение предоставляется пайщику в соответствии с суммой паевого взноса. Согласно ЖК России, основанием для вселения является решение общего собрания, а не полное внесение средств пайщиком.

Можно ли выйти из состава ЖСК? Можно. Для этого необходимо написать соответствующее заявление. Выплаченная сумма должна быть возвращена. Конкретные условия и сроки возврата денег, штрафы и пени прописаны в уставе.

ЖНК, или что это такое?

ЖНК или жилищно-накопительный кооператив, еще одна альтернатива ипотечному кредиту. Действует по принципу взаимопомощи. Член кооператива в течение двух лет, правда, на практике выходит дольше, обязан пополнять кассу кооператива членскими взносами. Если за этот период он накопил от 30 до 50% необходимой на приобретение жилья суммы, он получает оставшуюся сумму из общей кассы и покупает квартиру, либо встает в очередь на получение жилья. После чего, в течение полуторакратного срока (не более) ожидания кредита обязан полностью расплатиться с кооперативом. Это означает, что если он за четыре, к примеру, года накопил 40% от необходимой суммы, то за последующие два года должен погасить оставшиеся 60 процентов.

Если сравнивать с ипотекой, то преимуществом ЖНК являются низкие проценты на заемные средства, меньшие дополнительные расходы на получение собственно займа, отсутствие необходимости документально подтверждать свои доходы и минимальный первоначальный взнос. Кстати, военные могут зачесть жилищный сертификат.

К недостаткам ЖНК можно отнести длительный период накопления средств без возможности въехать в приобретенную квартиру. И то, что, даже въехав в нее, член ЖНК не является ее собственником, пока долг не будет полностью погашен. Все это время (до погашения задолженности) квартира остается на балансе ЖНК, заемщик тем самым берет на себя риски, связанные с работой кооператива. По этой же причине член ЖСК пока не станет собственником, не может получить налоговый вычет.

Различия ЖСК и ЖНК

Чем отличаются новые жилищно-накопительные кооперативы от давно знакомых жилищно-строительных кооперативов?

ЖСК может называться организация, реконструирующая или возводящая конкретный дом для определенных пайщиков. После завершения строительства и выплат паев кооператив перерегистрируется в ТСЖ, которое будет впоследствии управлять домом, либо ликвидируется.

Если организация занимается привлечением средств граждан, с последующим их вложением в покупку жилья используя какую-либо накопительную схему она должна быть зарегистрирована как ЖНК.

Суть механизма работы ЖНК отражена в его названии— осуществляется накопление средств на покупку жилья. Заметьте, уже готового. ЖНК благодаря привлеченным средствам финансируют приобретение квартир для своих членов, на вторичном и на первичном рынке. Пайщики, вскладчину, на внесенные членские взносы приобретают квартиры. Как уже упоминалось выше, недостающая сумма затем, за определенный период возвращается и идет на приобретение недвижимости для других членов. Член кооператива, не выплативший задолженность за жилье полностью, имеет право: пользоваться жильем, регистрироваться в нем, сдавать в аренду. Тем не менее жилье является собственностью кооператива до погашения долга.

Потребительский кооператив

Потребительские кооперативы создаются для удовлетворения материальных потребностей. Поэтому членство в них не предполагает обязательного личного участия в общих делах, однако требуют объединения имущественных взносов. Одним из последствий подобного положения является возможность одновременно участвовать сразу в нескольких ПК.

Потребительским кооперативом признается организация основанная на началах членства созданная для удовлетворения потребностей участников посредством объединения имущественных взносов. К числу потребительских можно отнести жилищные, гаражные, и жилищно-строительные, дачные, потребительские общества, садоводческие товарищества, "кассы взаимопомощи" и так далее.

Потребительский кооператив создается на основании устава, который являющегося единственным учредительным документом. Наряду с общими сведениями в уставе кооператива должны содержаться сведения о порядке внесения и размере паевых взносов, о порядке покрытия убытков. Членами ПК могут быть и юридические лица и граждане. Потребительские кооперативы учреждаются тремя лицами (не менее 5).

Управление строится по традиционным для кооперативов принципам. Волеобразующим органом является общее собрание пайщиков, имеющее определенную уставом компетенцию. Как правило, оно, будучи высшим органом кооператива, имеет право принять к рассмотрению любой касающийся его деятельности вопрос.

Каждый участник ПК независимо от величины паевого взноса имеет один голос на общем собрании. Член кооператива имеет право выйти из его состава в любое время, получив стоимость пая.

В соответствии с предусмотренными уставом условиями потребительского кооператива, пайщик вправе передать по наследству, продать или каким либо иным образом осуществить отчуждение пая и таким образом выйти из его состава. Вновь принятый пайщик приобретает все права предшественника.

Размер суммы добавляемой кооперативом при приобретении квартиры, может доходить до 70%. Очевидным преимуществом подобного решения является то обстоятельство, что войти в кооператив значительно легче, чем получить ипотеку. Стать пайщиком может лицо, достигшее возраста 16 лет. Не требуется даже подтверждения размера доходов.

Траты на страхование значительно ниже в потребительском кооперативе, обязателен всего один вид страховки, тогда как при ипотеке их несколько.

Весомым плюсом приобретения жилья посредством кооператива является более низкая плата за рассрочку, которая вносится в виде членских взносов. Более того, благодаря полноправному личному участию в работе кооператива, пайщики имеют возможность влиять на принимаемые членами организации решения, получать информацию о положении дел.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов

Новомодная нынче ипотека успешно затмила иные способы получения жилья в собственность с отсрочкой платежа. Эта вопиющая "несправедливость" продолжаться вечно не могла. И вновь стали появляться жилищные кооперативы. Ранее, они помогли большому количеству семей улучшить жилищные условия. Насколько безопасно и выгодно вступать в кооперативы сейчас?

Что мы имеем?

Всего один незаменимый продукт длительное время существовать на рынке не сможет. Правда, в полном смысле этого слова, назвать ипотеку единственным продуктом нельзя, поскольку разновидностей ее было и есть немало. Практически каждый банк ухитрился изобрести свои отличные от прочих условия предоставления займов. В свою очередь, риэлтерские конторы придумали всевозможные пути и схемы, упрощающие их получение. Однако, как бы там ни было кредитные механизмы подразумевают наличие залога. Тогда как ЖК (жилищные кооперативы) в отличие от них - обременения на купленную собственность не накладывают. Они просто на просто не дают возможности оформить ее в собственность пока выплата пая не будет завершена.

Безусловным достоинством потенциального члена кооператива является стопроцентное причисление его когорте "своих". Здесь, в отличие от того же банка не требуются многочисленные гарантии и справки. Копия трудовой книжки и паспорт - больше ничего не нужно. Объясняется это чрезвычайно просто - недобросовестный пайщик сам отсеется, ничего не получив.

Однако, сумма банковского кредита как правило выше, чем объем предлагаемых "кооперативных" средств. Для вступления в кооператив необходимо владеть пятидесятью процентами от стоимости приобретаемого жилья. Тогда как минимальный ипотечный взнос - 30%.

Будущий пайщик вносит вступительный взнос 2-5% от стоимости квартиры, которая в накопительную сумму не входит и в случае выхода из ЖК не возвращается. Еще один нюанс, не самый приятный, срок накопления первоначального взноса, как правило, составляет, до 2 лет, не менее. Даже если вы сможете внести сразу всю сумму, это отнюдь не означает, что вы сразу же сможете въехать в новое жилье.

Некоторые неудобства связаны с тем, что, согласно ипотечного договора, вы сразу же становитесь собственником квартиры. Даже если финансовое положение когда-нибудь изменится, банк не заинтересован в изъятии квартиры в судебном порядке. Тогда как кооператив остается собственником жилья до полного погашения долга. Следовательно ситуация может повернуться против неудачливого пайщика.

Однозначно утверждать, что с кооперативом связаны серьезные риски сложно. Здесь все зависит от надежности компании, в которую вы вступаете. Отнеситесь внимательнее к выбору кооператива.

К примеру, не доверяйте рекламе, сулящей заселение в квартиру через неделю после принятия в кооператив. Это невозможно ни при каких обстоятельствах. Через неделю можно получить только статус пайщика.

Самый неприятный для любого кооператива момент - это кассовый разрыв или банкротство. Тем не менее, для члена кооператива это отнюдь не означает потери всего. Издержки, безусловно, возможны, время уйдет, но пайщик, в любом случае, может выкупить квартиру, досрочно погасив задолженность до утверждения ликвидационного баланса. Если этот вариант, увы, невозможен, то попробовать приобрести квартиру с торгов. Следует отметить, что в последнем случае внесенные ранее средства обязательно будут зачтены.

Риски связанные с жилищно-строительными кооперативами

Аббревиатура ЖСК еще с советских времен известна нашим людям. Тогда с помощью Жилищно-Строительных кооперативов граждане строили себе жилье, поскольку уже отчаявшись получить государственное бесплатное жилье. Однако нынешние Жилищно-строительные кооперативы на прежние совсем не похожи.

Это связано с тем, что два года назад, в 2010 г. в Федеральный Закон было внесено дополнение, по которому привлекать от покупателей денежные средства, продавая им недострой, застройщики и девелоперы имеют право только следующими способами:

  1. путем выпуска облигаций - жилищных сертификатов;
  2. по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве;
  3. путем создания жилищно-накопительных (ЖНК) и жилищно-строительных (ЖСК) кооперативов.

Во втором случае (ДДУ) потенциальные жильцы приобретают не квадратные метры, а, изначально, паи. Самый надежный для покупателя способ – заключение договора долевого участия. Что, однако, для многих строительных организация по целому ряду причин невозможно или может быть чревато существенными задержками строительства или иными проблемами. Следовательно, для строительных организаций, которые испытывают постоянные проблемы с поступлением финансов, ЖСК становится идеальной схемой позволяющей наладить привлечение средств дольщиков на всех этапах строительства. Если взаимоотношения дольщика с застройщиком в рамках договора долевого участия довольно жесткие, к примеру, в скрупулезном соблюдении сроков завершения строительства, то механизм работы ЖСК очень гибкий. Иначе говоря, ЖСК крайне выгодная для застройщика схема. А для покупателя?

Однозначно нет. Во-первых, в отличие от договора долевого участия (ДДУ), кооператив может в одностороннем порядке внести изменение в цену на покупаемое жилье. Во-вторых, кооператив жестко фиксированными сроками окончания строительства не связан. В-третьих, в отличие от тех же дольщиков ДДУ, дольщики ЖСК Федеральным Законом не защищены. Договоры, которые заключаются между дольщиками и ЖСК, обязательной государственной регистрации не подлежат, а это может стать причиной продажи одной квартиры два или даже три раза.

Законодатели планируют принять ужесточающий гос. контроль в области ЖСК закон, однако сегодня мы живем без оного, а это означает, что ЖСК сегодня – штука очень даже рискованная.

Программа «Жилищный шаг» выгодная альтернатива ипотеке

Социальная программа "Жилищный шаг" представляет собой долгосрочный проект. В его основе лежит накопительная система сначала аренды, а затем покупки жилья на более чем выгодных условиях. Так, по крайней мере, утверждают создатели программы. Такой подход значительно отличается от уже знакомой всем модели ипотечных кредитов и позволяет решить проблему с жильём на любом накопительном этапе.

Отличительными особенностями указанного проекта являются чрезвычайно простой и удобный накопительный механизм, аренда жилья на крайне выгодных условиях и беспроцентные ссуды, направленные на приобретение недвижимости. Все участники означенной программы имеют возможность подойти к решению квартирного вопроса поэтапно. Таким образом, сначала можно просто арендовать некое жилое помещение, проживать в нем, накапливая необходимые средства, а уже затем купить недвижимость.

Для российских граждан, желающих иметь собственное жилье без значительных переплат, предложенное программой решение будет намного эффективнее и выгоднее, чем вложение большого капитала, который необходимо вернуть с процентами в указанный срок, как при заключении ипотечного договора.

Программа "Жилищный шаг" предлагает следующие варианты решения квартирного вопроса:

  1. Приобретение жилья в рассрочку без процентов. Этот механизм программы имеет сходство с беспроцентным кредитом. Более того, это решение дает возможность избежать проблемы роста цен на жилье. При приобретении квартиры в рассрочку, цена сразу же фиксируется, поэтому в будущем выплачивается исключительно указанная в договоре стоимость вне зависимости от изменения цен на рынке недвижимости.
  2. Долгосрочная аренда недвижимости. Аренда недвижимости/жилья для всех участников проекта обходится дешевле как минимум в три раза, чем ее аренда на рыночных условиях. Значительная часть уходящих на аренду помещения средств, не пропадает, а накапливается, что упрощает дальнейшее решения проблемы с жильем.
  3. Механизм накопления. "Жилищный шаг" дает возможность избежать проблем связанных с ростом стоимости квартир и инфляцией. Механизм накопления позволяет аккумулировать денежные средства для вложения их в собственное жилье, точнее его покупку. Это дает возможность приобрести квартиру самостоятельно, не взваливая не себя неподъёмные долгосрочные кредиты, выдаваемые под большие проценты.