МОСКВА и МОСКВИЧИ


 

Ипотека в России

Что такое ипотека?

Термин «Ипотека» обязан своему происхождению греческому слову «Hypotheke», что переводится как – основание или подпорка. Он вошел в обиход в Греции на рубеже VI-VII в. до н.э., тогда им называли установленный на земельном участке заемщика столб и содержал он сумму займа и имя кредитора. В случае несостоятельности заемщика, «ипотека» предоставляла кредитору право забрать себе застолбленную часть участка земли.

Сегодня ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый банком кредит. Упомянутый залог, послуживший основанием для выдачи займа, остается в собственности должника, а не передается кредитору. На заложенное под ипотечный кредит имущество налагается запрет на переоформление его на стороннее лицо или продажу до полного погашения самого кредита и процентов по нему.

Ипотека – кредит долгосрочный, который выдается, в основном, под залог недвижимости: жилого дома с земельным участком, земли, квартиры, производственных помещений с земельным участком. Сроки, на которые оформляется ипотека, различны и полностью зависят от банка и предложенного им вида программы кредитования, от платежеспособности заемщика и суммы запрашиваемого кредита. Предлагаемые сроки ипотеки составляют, как правило, от 3-5 до 15-30 лет.

Ипотечные кредиты выдаются кредитными агентствами, банками ипотечного кредитования, коммерческими банками. Каждый коммерческий банк предлагает несколько ипотечных программ с различными процентными ставками и условиями кредитования. Во всех случаях при оформлении ипотеки кредитозаемщик становится собственником купленного им жилья, поэтому кредит и проценты выплачиваются за личное жилье. Если ипотека оформляется под будущее строительство, кредитозаемщик становится собственником жилья сразу после введения дома в эксплуатацию.

Официальные сайты выдающих ипотечные кредиты банков всегда имеют калькуляторы позволяющие сделать расчет суммы предполагаемого ипотечного кредита.

Чтобы выбрать оптимальный вариант кредита, следует проанализировать предложения от нескольких банков.

Оформление ипотеки операция многоэтапная. Она включает сбор документов, поиск оптимального жилья, заключение договора ипотеки, прохождение кредитной комиссии банка, страхование и оценку жилья. На всех этапах этого нелегкого пути может помочь ипотечный брокер. Может потребоваться помощь риэлтерского агентства.

После получения кредита и покупки жилья, наступает время «расплаты». Выплаты производятся наличными/безналичными средствами, в определенные дни или в течение месяца – эти условия оговариваются банком-кредитором, как и возможность досрочного погашения кредита.

Как появилась ипотека

Ипотека возникла в Древней Греции. Это слово переводится как «основание» или «подпорка». Само понятие возникло вместе с появлением частной собственности на земельные участки и с зарождением и развитием залогового права. Уже в те далекие времена существовала возможность передачи в залог каких-либо вещей, в обмен на денежные средства. Отданные кредитору вещи находились в его владении, пока долг не был выплачен. В случае неисполнения обязательств, иначе говоря, неуплаты долга, кредитор имел право реализовать заложенную вещь для возмещения убытков.

Для Древней Греции появление ипотеки имело огромное значение, поскольку появление подобной практики способствовало выработке форм вещевых обеспечений. Речь, прежде всего, идет о фидуции, являвшейся формой залога в Древнем Риме. Она заключалась в передаче в собственность кредитору любого имущества служащего, для обеспечения обязательств по погашению долга. Указанное имущество после погашения долга возвращалось должнику в обязательном порядке. Несколько позднее появился пигнус. В этом случае должник передавал во временное владение кредитору свое имущество, вплоть до погашения долга.

Во времена возникновения ипотеки предмет залога мог быть продан, только в случае, просрочки исполнения обязательств.

Ныне система ипотечного кредитования стала составной частью развитой системы права. Ее значение неуклонно растет, поскольку сегодня экономика переживает определенные трудности. С помощью эффективной и продуманной ипотечной системы предполагается достичь снижения инфляции, а так же решить ряд социальных и экономических проблем.

В России ипотека возникла во времена правления Елизаветы Петровны. В XVI веке практика обеспечение долга земельными участками стала обыденным делом. Постепенно сформировался вид мошенничества, при котором одна и та же земля закладывалась разным лицам. Знакомо, не находите?

Не менее популярной, тогда, тактикой обмана был займ денег, под поддельные бумаги на имение, не принадлежащее заемщику. Дабы прекратить эти безобразия и поспособствовать развития государственного кредитования, по указу императрицы Елизаветы, в 1754 году, открываются дворянские банки в Москве и Петербурге. Позднее будут введены законы, которые поддержат ипотечное кредитование. К примеру, в XIX в. на одной территории, во избежание конкуренции, разрешалось работать одному максимум двум земельным банкам. Было всего 11 ипотечных банков, самый значительный - Московский.

В 1917 г. в стране была упразднена частная собственность. Банки были национализированы и, как следствие, ипотека прекратила свое существование. В 1992 году началось возрождение ипотечного кредитования, которое было связано с законом «О залоге». Вплоть до 1995 г. и даже несколько позднее, ипотека развивалась медленными темпами. Сегодня заметен существенный спрос на ипотечные кредиты.

Текущее состояние ипотеки в России

Российская ипотека активно демонстрирует следующий виток развития. Его основными векторами становятся унификация и интеграция. Помимо этого, либерализация требований к заемщикам и условий кредитования, уже длительное время продолжает сохранять жестко зафиксированные рамки, которые не были свойственны докризисному ипотечному рынку.

Невооруженным взглядом заметна интеграция рынка: сегодня ипотека развивается в тесном союзе с брокерами, риэлторами и застройщиками. Взаимодействие дает возможность ускорить проведение и подготовку ипотечной сделки, открывает новые возможности по привлечению кредитозаемщиков выгодные для обеих сторон. Предварительная работа риэлтеров и брокеров с потенциальным заемщиком по ипотечному кредитованию способствует значительному повышению качества заявок на кредит, соответственно, понижаются затраты на отсев неподходящих клиентов.

Такие партнерские компании нужны банкам как дополнительные точки способствующие привлечению клиентов, и как площадки для организации рекламных акций (консультаций и бесплатных семинаров). На подобных встречах консультанты подбирают потенциальным заемщикам наиболее выгодные ипотечные программы, объект недвижимости, рассчитают размер ипотечного кредита, предоставят необходимую информацию о приобретаемой в кредит недвижимости.

Одновременно, интеграция выгодна и потребителю, поскольку он получает возможность оформить сделку на льготных условиях и значительно быстрее, экономя деньги и время. В пределах партнерских программ с застройщиками ссуды на приобретение недвижимости предлагаются по несколько более низким ставкам, ниже и первоначальный взнос, комиссия.

Унификация в ипотеке уже не первый год становится предметом обсуждения, однако сегодня рынок посылает сигналы о необходимости введения общих стандартов: кредитный паспорт (единая форма описания условий кредитования), закладная, заявка на кредит.

В банковском сообществе очень активно обсуждается перспектива появления кредитного паспорта, который станет единым шаблоном условий кредитования. Благодаря ему заемщику будет проще сравнивать поступающие от разных банков предложения. Кроме того, он смог бы облегчить расшифровку данных о стоимости кредита. Несмотря на приложенные Центробанком РФ старания они все еще выглядят для кредитозаемщика «филькиной грамотой».

Дабы повысить привлекательность ипотечных программ многие банки снижают процентные ставки, затраты на оформление/получение кредита, величину первоначального взноса, увеличивают сроки кредитования и суммы кредитов, смягчают предъявляемые к заемщикам требования, повышают уровень сервиса. В банках начали осознавать абсурдность предоставления справки о заработоной плате от наемных работников из числа «зарплатных» клиентов. В обозримой перспективе это требование, скорее всего, будет упразднено большинством банков.

Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Для людей, желающих приобрести недвижимость, единственным, как правило, выходом является ипотечное кредитование. За последние годы существования ипотеки в нашей стране множество людей приобрело жилье именно таким образом.

Ипотечное кредитование поддерживается государством создает ипотечные агентства и издающим соответствующие законы.

В результате экономического кризиса число выданных ипотечных кредитов заметно снизилось. Банки серьезно ужесточили предъявляемые к заемщикам требования и подняли процентные ставки.

В настоящее время основные тенденции развития ипотечного кредитования таковы, что эксперты-аналитики не ожидают кардинального изменения ситуации в следующие год-два в нашей стране. Однако как только экономическая ситуация стабилизируется, то ипотечное кредитование снова станет чрезвычайно популярным у населения. Ожидается, что широкое распространение получат новые типы ипотеки, к примеру, ипотека воздушных/водных судов и ипотека земельных участков.

Опубликованные недавно официальные статистические данные свидетельствуют об значительном увеличении потребности в ипотеке в РФ. По утверждениям экспертов-аналитиков крупнейшие российские банки и ипотечные брокеры связывают перспективы развития ипотеки с продолжением/завершением мирового кризиса. Аналитики сходятся во мнении, что кардинальных перемен в российском ипотечном кредитовании следует ждать не ранее чем через полтора, а то и два года. Прогнозы связаны, прежде всего, с уже существующими кредитными возможностями и степенью доверия кредитозаемщиков и самих кредиторов к сложившейся в стране экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие россиян являются определяющими факторами для усовершенствования и возрождения ипотечного кредитования в России.

Согласно мнения аналитиков, перспективы развития ипотеки довольно высоки и имеют шансы сделать жилищное кредитование доступным всем слоям населения. Видится большое будущее и за земельной ипотекой и за ипотекой водных/воздушных судов.

Аналитические итоги работы финансовых ипотечных организаций подтвердили уже наметившиеся изменения в развитии ипотеки. На ипотечном рынке уже сегодня появляются новые ипотечные организации, способные предложить кредитозаемщикам новые программы со льготными условиями кредитования и более доступными процентными ставками. Кроме того, наметились перспективы развития ипотечного кредитования не только на рынке вторичных и первичных видов жилья, но еще и на рынке дач, участков земли, гаражей. Стоит отметить, что запросы кредитозаемщиков ежегодно изменяются порой весьма специфическим образом. Банки-кредиторы отслеживают все изменения рынка и стремятся соответствовать запросам клиентов.