МОСКВА и МОСКВИЧИ


 

Ипотечные ценные бумаги как инструменты повышения доходности

Ипотечные ценные бумаги дают владельцам право на регулярное получение денежных поступлений от некоего набора активов.

В данном случае эти активы (пулы) представляют собой права на определенные требования по ипотечным займам, которые обеспечены залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются ежемесячными платежами. Владельцы этих ценных бумаг, обеспеченных указанным пулом (активом), получают львиную долю этих платежей по заранее определенной схеме.

В мировой практике используется огромное разнообразие ИЦБ, которые различаются по распределению рисков, гарантиям, типу обеспечивающих активов и пр. Вторичный ипотечный рынок получил новое развитие с 70-х годов в Америке одновременно с появлением секьюритизации ипотечных кредитов. Здесь имеется в виду выпуск ценных бумаг, которые обеспечены пулом (пакетом) ипотечных кредитов. В пакет обычно собираются ипотечные кредиты одного типа, совпадающие по периоду, условиям кредитования, схеме выплат, виду заложенной недвижимости, категории заемщиков. Выпущенные в процессе секьюритизации ценные бумаги, называются pass-through securities (переводные ипотечные ценные бумаги).

Переводные ценные бумаги (ПЦБ) отличаются от стандартных финансовых инструментов тем, что размер выплат и периодичность и определяются регулярными поступлениями за пользование ипотечными кредитами, которые обеспечивают данный выпуск. Это означает, что посредством переводной бумаги регулярные платежи за использование ипотечного кредита переводятся от кредитозаемщика к инвестору за вычетом комиссионных сборов посреднических структур. Поскольку платежи за кредиты включают поступления для досрочного погашения, отличительной особенностью переводных ипотечных бумаг становится перенос риска досрочного погашения на конечного инвестора. Владельцу переводной бумаги сумма ежемесячных поступлений заранее неизвестна и, точный период оставшийся до погашения, в том числе.

Эти ценные бумаги ставят неизвестные инвесторам задачи, которые оказываются и источником серьезных трудностей и источником новых возможностей одновременно. Основная проблема заключается в сочетании непредсказуемого человеческого поведения и сложностей структурирования сделки. Поведение заемщика есть результат взаимодействия различных факторов, некоторые из которых сложно описать и предугадать. Ипотечные кредиты обеспечиваются недвижимостью, которая для многих заемщиков является основным местом проживания и ценнейшей частью имущества. Решение заемщика о досрочном погашении займа, определяется не только чистой математикой, а совокупностью множества факторов.